北京“地王”诞生！中海153.32亿鲸吞“巨无霸”地块

界面新闻记者 | 白帆

不出意外，中海地产拿下了被各方紧盯的北京“巨无霸”组合地块。

11月29日，北京第二宗跨区域组合地块正式上架竞拍。根据北京市规划和自然资源委员会消息，该地块总面积约14.7万平方米，规划建筑面积39.4万平方米，涉及3幅宅地、2幅商业用地，此外还有幼儿园、养老设施及公建等业态。 

自该地块于10月15日发布预申请公告之后，一直备受关注。尤其是起拍价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金记录，成为今年土拍市场的一大热点。最终，该组团地块由中海地产以153.32亿元的价格竞得，溢价率0.21%，销售指导价12.5/8/7.9万/㎡。

多业态并列，“巨无霸”再现

此次拍卖的组团地块包括酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，包含二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地等不同属性，出让起始价分别为50.22亿元、58.39亿元、23.95亿元。

其中，酒仙桥地块（酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块）的销售指导价最高，达到12.5万元/㎡，建设用地面积约2.8公顷，规划建筑规模约7.8万平方米，容积率2.8，为二类居住用地。从地理位置来看，酒仙桥项目位于朝阳北部地区，地处四环与五环之间，周边配套成熟，交通也比较便捷。

而地处四环与五环之间的十八里店地块（十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块）建设面积约9.35公顷，为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。

对于这一地块，中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，十八里店朝阳港地块与近期备受瞩目的北京隅·东序也仅有一路之隔，地块西北侧为商业综合体和九年一贯制的人大附中朝阳学校。从需求来看，十八里店板块承接国贸-双井-大望路的改善置换需求，近地铁17号线十八里店站，位于北京市71个轨道微中心范围内，换乘方便。

在张凯看来，该板块界面全新，环线、板块、教育、临地铁几大要素叠加，对购房人群有较强的吸引力。而且周边竞品金隅云筑一期二期三期网签率均已超过70%，保利朝央和煦今年1月开盘推出394套房源目前已网签341套，几个项目网签价格方面在7.4-7.7万/㎡之间，和销售指导价相差不大，充分说明购房者对于该板块的认可。

小红门地块（ 小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块）的存在感相对较弱。该地块建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，为二类居住用地、托幼用地。

“小红门地块虽然位于三环和四环之间，但板块界面老旧杂乱，主要是老旧小区、汽配城、城外城家居，以及难以拆迁的龙爪树村，再加之配套不足，完全掩盖了其环线优势。”张凯说。他还提到，小红门地块周边在售项目中建·星光里去年7月初开盘，距今已经15个月，推出全部322套房源，目前网签221套，网签率68.6%，去化速度并不理想。本次中海项目入市，也可能会存在一定的去化压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则对此表示，北京朝阳区出现了第二次组团拿地的现象，这个操作可以理解为“肥瘦相间”，也可以理解为多业态用地并列供应，对房企复合型产品和超级大盘开发具有较大的考验。 

榜样在前，中海如何续力？

市场也在期待，在中海地产这个强势操盘手之下，参差有差的地块将是否能够续写“北京宸园”般的辉煌。

6月13日，北京迎来了首次组团地块土拍，该捆绑地块中酒仙桥旧城区改建项目最为优质，目前已经落地了北京宸园项目。在北京“930新政”之后的楼市热潮中，该项目于10月13日开盘，当日揽金61.5亿元。 

张凯对此表示，朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断，如今北京宸园首期开盘即售罄的成绩回击了这些质疑声，也论证了组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性。“未来一段时间，朝阳土拍都可能是“酒仙桥+X”的组合。”张凯说。

然而，困难也难以忽视。尤其相比中建智地和北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司等以联合体的方式拿下首宗组合地块，中海地产此次可谓“单打独斗”。但严跃进表示，中海在石景山拿地方面曾经有相似的操盘项目，经验丰富，客观上也吻合了地方政府土地供应和交易的需求。 

严跃进提到的项目，即今年的5月22日，北京海鑫兴业房地产开发有限公司（以下简称“北京海鑫兴业地产”）以底价57.5亿元斩获的北京石景山区首钢园区东南区地块，该地块由3宗小地块组成，楼面价27999元/㎡，销售指导价7.68万元/㎡，上下浮动8%。而成立于2023年6月的北京海鑫兴业地产，则是中海地产100%持股公司。

北京是中海地产的开发重地，自2018年至2023年，中海地产连续六年霸榜北京市场。去年，中海地产在北京拿了6块地，斥资约255亿。到了今年3月，中海地产在北京五盘同开，成为市场焦点，一时间风头无两。在这五个项目中，中海寰宇天下天镜、中海寰宇未来、中海永定玖里、中海公元里、中海丰和叁號院地价总货值约380亿。 

另外，为了降低房企的开发难度、增加盈利空间，此次拍卖的组合地块在限高、规模和投资强度等方面进行了一系列调整。

其中，酒仙桥、十八里店地块建筑高度局部提高至80米；同时降低了十八里店朝阳港地块配建规模，由原需配建“4500平米机构养老设施、1500平米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平米社区居家养老设施”。允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。

张凯认为，这些调规都对中海有更加友好，保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼，同时建筑高度增加容积率就会降低，也能给购房者提供带来更加舒适的居住体验。

楼市稳了，卖地拼了

从两次刷新北京土拍记录的跨区组团地块到最近北京接连上架优质地块来看，北京的楼市似乎真的稳了。 

11月29日，除了上述最受关注的巨无霸组合地块外，北京当天还以24.345亿元拍出了丰台新宫NY030（南区）-01地块。此外，丰台万泉寺地块、昌平北七家东二旗地块、海淀朱房村两地块均均在本月挂牌，起始价分别为110.54亿元、21亿元、150.3亿元（两地块起始价格分别为78亿元、72.3亿元）。

中指研究院发布《2024年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》也显示，11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄。从城市来看，北京有4宗地入榜，总成交金额293.2亿元，其中29日出售的组合地块位居“全国住宅用地成交总价TOP10”榜首。 

值得注意的是，上述三宗挂牌待售地块不设置地价上限和销售指导价，这是近三年来，北京土拍市场首次出现“不限价”的地块，这意味着未来土拍时价高者得。

从2021年3月底开始，北京每个地块都单独设定了地价上限和销售指导价，从而起到稳定楼市的作用。如今，在北京持续了3年多的政策终于被打破。

张凯表示，这是北京主动适应市场变化、发展需求的积极举措。不设置地价上限有助于提升市场活力和透明度，可以通过市场化的定价机制，更有效地配置土地资源，吸引更有开发运营能力的企业参与，提高土地使用效率和经济效益。不再设置销售指导价则意味着，开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅产品，激发改善性住房需求。

对于北京土拍市场的回温，严跃进表示，目前土地交易，最大的特点是立足于房地产市场止跌回稳的态势，这对于土地市场发展具有非常积极的作用，而且房企当前销售状况不错，这都会使得此类房企拿地积极性增加。

从市场来看，10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创下了近19个月以来的新高，新房也环比增长了50.1%，楼市呈现出“量升价稳”的趋势。 到了12月，楼市回稳趋势仍在继续。 

根据北京住建委官网数据统计，截至11月28日，11月北京二手房网签16976套，环比上月同期上涨21.1%，同比去年同期上涨52.2%。麦田房产预计，11月二手房网签量在1.8万套左右，将超过10月份，再创今年新高。