房地产“止跌回稳”稳了，城中村改造扩围至近300个城市，城镇化巨大潜力将释放

界面新闻记者 | 王婷婷

房地产新政相继落地，城中村改造也迎来重大利好。

11月15日上午，据《中国建设报》报道，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。

在此之前，住建部部长倪虹于10月17日在国新办新闻发布会上也表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。

倪虹表示，据调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。提出新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目。

基于此，住房城乡建设部、财政部此次明确表示，扩大城中村改造政策支持范围，“地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。”

根据通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

这些城市符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

除此之外，也要推进城中村改造货币化安置。

此次通知强调，各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

通过货币化安置等方式实施城中村改造，能够更好地满足群众自主选择房型、区位等需求，缩短群众在外过渡时间，让群众尽早住上新房；对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能；同时，在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房。

接下来，要将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

当前，中国城市发展已进入了城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延粗放式发展向内涵集约式发展转变。城中村改造是城市更新的重要内容。

通知明确，各地要落实好城中村改造财税、土地、金融等支持政策，严格落实“一项目两方案”，即每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等。这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。

这一轮城中村改造，也将充分释放中国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。

根据中指研究院测算，若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%左右，这部分需求进入市场，有利于推动市场交易活跃度提升。

“100万套改造体量中部分需求有望在今年年底和2025年转化为实际销售，对新房销售将形成实质性带动。从改造体量上看，未来也存在进一步增加的空间。”中指研究院指出。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰认为，通过货币化安置方式推进城中村改造，与当地商品房库存去化工作有机结合起来，可产生多重好处，比如可增加改造居民的安置住房选择面，给予居民更多选择自主权，更容易实现安置需求精准匹配。

其次，也能缩短安置中的过渡周期，让群众可以尽快住进新房，改善居住条件；而且，也可大大缩短项目改造周期，有助于减少改造项目的不确定性等。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，推动新一轮城中村改造，并扩围到地级市，既是房地产高质量发展的必然要求，也是彻底解决城镇化遗留问题和未尽事宜，实现城市公共服务全覆盖，解决新市民融入城市的问题。

李宇嘉，过去十几年，各个城市的开发范围都在快速扩张，产生了很多新的城中村，并遗留了土地利用低效、消费安全隐患、居住质量较差等问题。因此，打造高质量发展的新模式，将城中村改造扩展到各地级市十分必要。

“重点明确城中村改造是城市更新的重要内容，也说明在城市更新的过程中，城中村改造的力度会明显提振。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，明确要落实好各项政策支持，尤其是落实“一项目两方案”，这其实是要求各地做好工作，加快项目的申报。

因此，今年11月底和12月份，是各地系统盘摸项目、系统测算项目和全方位上报项目的关键期，也是政策性银行、商业银行以及其他金融机构要重点关注的房地产内容。主动发力争取政策支持，是市一级政策近期要重点部署的工作。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策是对“组合拳”的具体落实，也是本周继自然资源部发文鼓励地方利用专项债收回收购存量闲置土地、三部门发布多项减税政策之后，第三个楼市政策。可见，监管部门正在加速落地稳地产政策，多项政策叠加有利于形成合力，给市场提供可持续修复的动力。

在9月份“止跌回稳”定调后，市场回稳迹象初现。

11月15日，国家统计局公布今年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，尤其是一线城市改善明显。

其中，10月份新房价格环比上涨城市数量为7个，较9月增加4城；二手房价格方面，有8城房价环比上涨，环比上涨城市个数创自2023年6月以来新高。

国家统计局新闻发言人表示，随着相关政策落地见效，房地产市场的信心得到了提振，市场交易活跃，房地产市场向着企稳的方向迈进。

毫无疑问，此次城中村改造100万套货币化安置的政策，既是从城市更新的角度落实加力推动增量政策落地见效的重要举措，也是下一阶段促进商品房市场“止跌回稳”和实现行业高质量发展和新模式打造的重要抓手。