搁置了五年的土储债正式重启，助力房地产市场止跌回稳

记者 王珍

11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称“通知”），标志着搁置了五年的土地储备专项债正式重启。

《通知》称，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。

重启土地储备专项债券是我国政府促进房地产平稳发展的政策措施之一。10月12日，财政部副部长廖岷在“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”发布会上表示，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

“这项政策既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。”廖岷在发布会上说。

2017年，财政部、国土资源部联合下发通知，明确在土地储备领域开展试点，发行土地储备专项债券，规范土地储备融资行为。根据两部门发布的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，土地储备即“地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”

与其他专项债券品种不同的是，土地储备专项债券的收入来源主要为项目所对应的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入。而其所获得的土地出让收入需纳入政府性基金预算管理，作为项目还本付息的来源。

根据中信建投的统计，2018年，土地储备专项债发行规模为4830亿元，占当年新增专项债发行规模的35.8%。

2019年9月，为了引导专项债投向基建领域，国务院常务会议提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域”，自此土地储备专项债暂停发行。

在今年10月12日财政部明确专项债可用于土地收储后，10月17日，自然资源部副部长刘国洪在国新办发布会上表示，盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点，专项债将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。

本次发布的《通知》对收回收购土地的类型、价格标准和程序、再供应要求等内容予以明确，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供了政策指导与工作依据。

《通知》规定，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

《通知》要求，使用专项债券资金用于收回收购土地应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。同时，专项债属于地方政府负有偿还义务的债务，要专款专用、封闭流转。这确保了债务偿还链条的清晰以及资金使用的有效考核。

《通知》强调，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

自然资源开发利用司有关负责人表示，《通知》鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量，能够减少市场存量房地产用地规模，可以增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。此外，收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，《通知》的落地意味着更多低成本的增量资金将进入土地市场。对于房企而言，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力，或进一步改善土储结构；对于地方政府来说，专项债券用于收购存量土地，能够缓解地方政府的资金压力，支持地方经济发展、保障民生；对于市场来说，收回收购存量闲置土地，有助于改善市场供求关系，是促进房地产市场止跌回稳的关键举措。可见，利用专项债收回收购存量闲置土地可取得“一举多得”的效果。